Чистота квартиры при покупке проверяем самостоятельно

Информационная статья: "Чистота квартиры при покупке проверяем самостоятельно" от профессионалов для людей. На все вопросы вам ответит дежурный юрист.

Самостоятельная проверка квартиры на чистоту при покупке

Что нужно сделать для полного контроля

Для этого стоит изучить всю документацию.

Данное действие делается вместе с хозяином квартиры.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-60-09 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Список:

  1. Документы, где проверяются права на недвижимость. Это может быть:
    • свидетельство о купле-продаже;
    • свидетельство о государственной регистрации;
    • дарственная;
    • договор о наследовании.
  2. Получение выписки из Единого государственного реестра. В ней следует изучить все сделки, которые когда-либо проходили с недвижимостью.
  3. Дальше требуется взять выписку из домовой книги. Сделать это можно в многофункциональных центрах России. Подобная бумага поможет узнать о количестве зарегистрированных жильцов, как на данный момент, так и ранее.
  4. Документы из диспансеров. Будет хорошо, если продавец предоставит справку из наркологического и психоневрологического диспансера. Это поможет убедиться в его дееспособности и не допустить срыва сделки.

Как действует риэлтор

В агентствах недвижимости специалисты осуществляют процедуру в несколько этапов:

  1. Изучение самого продавца:
    • прежде всего, рассматривается паспорт собственника. Он обязан быть настоящим, а сам владелец должен быть прописан в данной квартире;
    • составление портрета. Посредник ходит по соседям и опрашивает их. Он узнает максимум информации, в которую входят: добросовестность хозяина, количество времени, которое он проживает в доме, общие впечатления соседей;
    • справки из различных диспансеров. Риэлтор узнает о наличии отклонений у продавца, которые могут помешать сделке. Имеется в виду, недееспособность из-за психологических или наркологических проблем.
  2. Документы. Проверяется список бумаг на право собственности, которые подтвердят чистоту соглашения. В него входят:
    • разрешение от законных опекунов в ситуации, когда в квартире прописан несовершеннолетний;
    • разрешение со стороны от одного из супругов, если недвижимость была приобретена в период брака;
    • согласие от всех жильцов, которое должно быть нотариально заверено;
    • договор купли-продажи;
    • свидетельство о наследстве.

Самым лучшим вариантом является ситуация, когда в квартире прописан всего один человек, который ее и продает.

  • Косвенные документы.
    • справка из БТИ, в ней риэлтор изучает все ограничения, сроки, данные о владельце, а также проверяет все операции, которые были совершены с жильем;
    • сведения из Росреестра, здесь рассматривается наличие судебных разбирательств связанных с квартирой. Посредник должен установить вероятность повторных притязаний. Срок давности подобных дел – 3 года;
    • выписка из правоохранительных органов для изучения наличия обременений на объекте недвижимости;
    • выписка из паспортного стола, в ней специалист проверяет количество людей, которые были когда-либо зарегистрированы в квартире. Также изучаются обстоятельства при которых они были сняты с регистрации оттуда.
  • Отслеживают ли банки

    Жилье должно соответствовать требованиям, установленными статей 130, пунктом 1 ГК РФ.

    Такие организации изучают недвижимость только в ситуации, когда человек оставляет ее в залог под ипотеку.

    Перечень основных требований:

    [1]

    1. При неисполнении заемщиком своих обязательств перед банком, последний имеет полное право выставить такое имущество на аукцион.
    2. Квартира находится в пределе действия кредитной организации или его филиалов.
    3. Стоимость не меньше 70% размера займа.
    4. Расположение в районе, где его цена в перспективе будет расти.
    5. Соответствие все пожарным, санитарным и строительным нормам.
    6. Все документы должны быть юридически чистыми.

    Также проверяются технический и кадастровый паспорта и согласие со стороны супруга.

    [3]

    Если хотя бы один из документов отсутствует, владелец должен сделать их. В противном случае, ему не одобрят кредит.

    Как проверить остальные данные по квартире при покупке самостоятельно

    Чек-лист тонкостей:

    1. Паспорт продавца. Все данные указанные в нем должны полностью совпадать с теми, что в свидетельстве и прочих документах. Также желательно сделать копию, чтобы проверить сведения через официальный портал миграционной службы.
    2. Отслеживание через Росреестр бесплатно. Для этого требуется изучить выписку из ЕГРП, которая будет содержать в себе все бывшие сделки с данной недвижимостью.
    3. Наследство. Если приобретается квартира, полученная в наследство, то стоит убедиться, что на нее не претендуют другие родственники. Нужно вместе с продавцом отправиться к нотариусу, который составлял завещание.
    4. Кадастровый и технический паспорт. Они обязательно нужны для регистрации права владения.
    5. Свидетельство собственности. В нем содержится информация о хозяине недвижимости, а также о самом жилье. На данной бумаге обязательно проставляется номер и она не должна иметь различных дефектов, повреждений, и затирок.

    Обременения и ограничения

    Их список:

    1. Ипотека. Владелец может оставить свое жилье в качестве залога, когда берет крупные денежные суммы в банке. В такой ситуации гражданин не может продать свою квартиру, а также проводить с ней различные операции.
    2. Рента. Подразумевает, что хозяин передал права имущества человеку, который его содержит (покупает лекарства, продукты и т.п.).
    3. Арест. Накладывается государственными органами и служит гарантом того, что гражданин выполнит все условия, прописанные в иске. Снимается, когда собственник устранил все причины наложения данной меры пресечения. Только после этого он сможет продать.
    4. Аренда. Хозяин жилья временно передает права на имущество арендодателю. Соответственно пока действует договор, не проводятся сделки по купле-продаже имущества.
    5. Доверительное управление. Доверенность накладывается на лицо, которому передали права на имущество в целях соблюдения интересов собственника.

    Прописанные лица

    Для того чтобы узнать о наличии других жильцов, зарегистрированных по адресу, требуется обратиться в одно из следующих учреждений:

    Лучше всего попросить владельца получить выписку из домовой книги.

    С помощью данного документа можно узнать о количестве прописанных лиц. Важно, чтобы у него была дата обращения, актуальная на момент приобретения недвижимости.

    Долги по коммунальным платежам

    Покупатель должен потребовать у продавца справку из ЖЭКа.

    В ней содержится информация о задолженностях по коммунальным услугам за последний месяц.

    Читайте так же:  Ндфл при продаже квартиры, которой менее 3 лет

    Сколько стоит услуга

    Нотариус может проверить юридическую чистоту квартиры и данная услуга предоставляется отдельно, или входит в стоимость сопровождения покупки недвижимости.

    Заплатить придется от 5 до 70 тысяч рублей.

    Стоимость согласно количеству проверяемых позиций:

    Объем работ Стоимость, руб. Сроки
    Минимальный (Выписка из ЕГРН о правах и обременениях) 500 24 часа
    Стандартный (Юридическое заключение о рисках приобретения данного жилья) 6000 24 часа
    Полный (Вся документация и заключение) 12500 48 часов

    Видео:Как проверить юридическую чистоту квартиры.

    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
    2. Позвоните на горячую линию:
      • Москва и Область — +7 (499) 110-43-85
      • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-60-09
      • Регионы — 8 (800) 222-69-48

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Проверка юридической чистоты квартиры при покупке

    Покупка квартиры сама по себе является достаточно сложным и рискованным предприятием, поскольку у покупателя есть шанс приобрести “нечистое” жилье. Проблемой могут стать различные задолженности, которые впоследствии переоформляются на нового владельца. Каким образом избежать беды и проверить квартиру перед покупкой, узнаем далее.

    Проверка продавца при покупке квартиры

    Проверьте паспорт вашего продавца. Загвоздка в том, что он может оказаться неподлинным. Неподлинные паспорта четко фиксируются современным законом, и их список отображен на сайте МВД России. Если выяснится, что паспорт не действителен, от сделки лучше отказаться.

    Несколько сложнее происходит дело, когда от имени продавца действует стороннее лицо. Чтобы в данном случае дело происходило по всей строгости закона, очень важно наличие доверенности, образец которого вы сможете скачать тут.

    Вам должны ее продемонстрировать, чтобы доказать отсутствие злого умысла. Обратите внимание, чтобы доверенность была заверена нотариально, ведь без нотариального заверения она не значит ничего. Спросите, почему сам продавец не присутствует при сделке, и по какой причине от его имени действует стороннее лицо. Ответ должен быть ясным и четким, не оставляющим вопросов.

    В доверенности также прочтите, какими правами обладает уполномоченное лицо. Может ли человек перед вами получить деньги за квартиру либо его возможности ограничиваются исключительно проведением переговоров.

    Бывают ситуации, когда недееспособный продавец пытается по низкой цене продать жилье. Если уже после первой личной встречи возникают сомнения в его адекватности, то можете поговорить с соседями или родственниками продавца, чтобы больше узнать о его жизни. Но в лучшем случае от покупки такого жилья отказаться.

    Если у вас остались какие-либо вопросы или продавец вам не предоставил каких-либо документов, вы можете их потребовать. Если он ищет причины, чтобы не показывать вам какие-либо документы, то стоит задуматься о его честности. Обязательно говорите с продавцом — задавайте ему вопросы, следите за его реакцией. Реакция честного человека на любой вопрос о квартире не вызовет какой-либо агрессии либо отрицания, в то время как при желании обмануть вас, человек может строить размытые ответы и пытаться всячески скрыть данные.

    Не менее важно проверить агентство недвижимости. Инструкция как это сделать – тут.

    Какие документы нужно проверить при покупке квартиры?

    Для начала, вам следует ознакомиться с теми документами, которые предоставит продавец, а затем для составления полного представления о квартире и её “прошлом”, попросить и другие. Общая масса необходимых данных выглядит следующим образом:

    • Документы, подтверждающие право собственности на квартиру (см. также – как узнать, кому принадлежит квартира).
    • В случае если акты продажи совершались ранее, то лучше потребовать показать предыдущие договоры о купле-продаже.
    • При наличии (обязательно спросите об этом) следует также ознакомиться с документами об обмене, дарении, наследовании или ренте.
    • Расширенная выписка из домовой книги. Получить её можно либо в управляющей компании, либо в миграционной службе. Взять такую выписку несложно, к тому же данная процедура займет совсем немного времени. Поэтому если продавец отказывается вам представлять данный документ, значит, скорее всего, он что-то пытается скрыть.
    • Справка об отсутствии задолженностей за коммунальные платежи и капитальный ремонт. Важно учесть, что если долг за коммунальные платежи не передается новому владельцу, то за капремонт — передается.
    • Если квартира перешла в пользование настоящего владельца по судебному решению, то это решение вы также вправе осмотреть и изучить.
    • Наконец, не забудьте ознакомиться с выпиской из ЕГРП, которую владелец недвижимости может получить в государственном реестре прав собственности.

    Если какие-то документы на настоящий момент у продавца отсутствуют, сообщите, что будете готовы совершить сделку только тогда, когда вам будут представлены все документы. Конечно, чтобы избежать бесполезных встреч, заранее по телефону предупредите продавца о том, какие документы ему следует подготовить. Это будет удобно для обеих сторон и поможет подготовить продавцу документы заранее.

    Как проверить документы при покупке квартиры?

    Далее мы рассмотрим, на что необходимо обращать внимание в предложенных вам документах, и какой риск может быть в случае, если продавец недобросовестный:

    Наконец, проведите классический стандартный осмотр всех бумаг. Перед вами должны быть оригиналы либо заверенные копии. На них не допускаются какие-либо пометки либо исправления. Все документы должны быть снабжены подписью владельца и печатями. Данные критерии укажут вам на подлинность предоставленных документов.

    Как проверить квартиру перед покупкой через Росреестр?

    Проверить квартиру на чистоту через Росреестр сегодня стало особенно просто, ведь вы можете заказать выписку из ЕГРП, электронную выпуску или онлайн сведения об объекте. Что можно выяснить и установить при помощи такого рода документа?

    • Назначение объекта. Известно, что недвижимость может являться как жилой, так и нежилой. Путем нехитрых манипуляций нежилое помещение могут выдать за жилой дом, а ответственность потом будет нести настоящий владелец.
    • Актуальная планировка. Приложены графические изображения, поэтому их можно сравнить с тем, что мы имеем на деле. Так, вы поймете, делались ли незаконные перепланировки или нет.
    • Наличие кадастрового паспорта. Многие считают, что кадастровый паспорт есть в любом случае, однако, это совсем не так. Данный документ отсутствует в случае, если дом не достроен либо недоделан. В справке вы обязательно найдете информацию о наличии кадастрового паспорта.
    • Информация о зарегистрированных лицах и собственниках. В справке будут указаны не только их имена, но также дата их регистрации и номер. Обратите особое внимание на эту информацию, поскольку количество зарегистрированных лиц должно соответствовать количеству собственников.
    Читайте так же:  От чего зависит размер пенсии правила расчета

    Чтобы получить обозначенную информацию, актуальную на настоящий момент, выполните следующие действия:

    1. Перейдите на сайт Росреестра по ссылке https://rosreestr.ru

    1. Чтобы получить информацию онлайн, выберите в списке электронных услуг и сервисов «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

    1. Чтобы получить полную справку, из данного же списка выбрать «Получение сведений из ЕГРП», после чего откроется анкета для заполнения. Вы можете выполнить поиск с помощью и адреса, и кадастрового номера.

    1. После отправки заявки вы получите справочную информацию по объекту:

    Стоит отметить, что вы можете заказать справку, выполнив следующие действия:

    1. Перейдите по кнопке «Получение сведений из ЕГРП» и найдите такой раздел:

    1. Выберите «Подать запрос на получение сведений из ЕГРП».
    2. Заполните открывшуюся анкету.
    3. Оплатите госпошлину в 200 рублей через банк или терминал, получив реквизиты на электронную почту.
    4. Получите справку.

    Видео: Как проверить чистоту квартиры?

    Мошенничества с продажей квартир участились, поэтому юрист Игорь Ковальский расскажет о полном списке документов, которые потребуется проверить перед заключением договора сделки купли-продажи:

    Документы на квартиру — это важнейшая часть нашей проверки. Обратите внимание, что большинство из них должно находиться на руках владельца, а получение некоторых дополнительных сведений — достаточно простой процесс. Каждый продавец знает, какие документы ему придется демонстрировать покупателю. То есть, если он не подготовился к вашей встрече и не собрал нужных данных, это повод задуматься.

    Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

    Проверить юридическую чистоту приобретаемой квартиры можно только с помощью пакета документов. Следует отметить, что большинство документов должен предоставить непосредственно владелец недвижимости, поэтому если требуемые бумаги не предоставлены в оговоренный срок, к такому продавцу нужно внимательно присмотреться.

    Прежде всего, следует проверить наличие тех или иных обременений (квартира не находится в залоге, не сдана в аренду, не находится под арестом, не является объектом судебного разбирательства, не находится в ренте) на конкретную квартиру. Сделать это можно в онлайн режиме. Для этого достаточно посетить сайт Росреестра и изучить электронную выписку из ЕГРН.

    После этого необходимо проверить историю сделок, совершенных с квартирой. Если выписка говорит о том, что квартира неоднократно покупалась-продавалась, это весомый повод насторожиться.

    Следующий этап — проверить законность перепланировки (если такая имеется). Проверить это можно без сторонней помощи, достаточно сверить планировку квартиры с техническим планом, показанном в тех.паспорте. Если перепланировка не соответствует техническому плану, значит она не узаконена.

    Перед приобретением квартиры также важно проверить наличие:

    • Временно выписанных лиц. К таким лицам относятся заключенные, военнослужащие, пациенты психиатрических больниц и т.д. В любой момент перечисленные лица могут возобновить постоянную прописку, поэтому следует точно знать, нужно ли ожидать гостей. Проверить наличие временно выписанных лиц можно с помощью расширенной выписки из домовой книги, которую может получить только владелец недвижимости в паспортном столе.
    • Прописанные лица. Еще до продажи квартиры в ней никто не должен быть прописан. Чтобы убедиться в этом, необходимо изучить справку с паспортного стола.

    Если продавец получил квартиру в наследство, существует угроза появления других претендентов на имущество. В таком случае следует обратиться к нотариусу (который вел наследственное дело продавца) и заказать у него выписку из нотариальной книги. В выписке должно быть четко прописано, что других наследников на квартиру нет.

    Продавец обязан предоставить нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры, если недвижимость приобреталась в браке. Этот документ не нужен, если у супругов имеется брачный договор с разделением имущества.

    Юридическая проверка квартиры необходима прежде всего, чтобы обезопасить себя и свое будущее имущество от возможных притязаний третьих лиц. В тех случаях, когда в процессе сделки принимает участие агентство недвижимости, проверка юридических нюансов является задачей последних.

    Однако с целью экономии денежных средств, многие отказываются от услуг риелторов. В таком случае покупатель должен уметь разбираться в документах.

    Самый быстрый способ проверить объект недвижимости на юридическую чистоту перед покупкой — это заказать комплексную проверку недвижимости на сайте rosegrn.su. Подробнее об этой услуге можно прочитать тут

    Какие же документы нужно проверить?

    Перед фактической передачей денег и подписанием договора очень важно собрать необходимую для совершения операции документацию. Для начала следует проверить документы, подтверждающие права конкретного продавца на квартиру. Главным документом является свидетельство о праве собственности. В тексте последнего должны присутствовать ссылки на правоустанавливающие документы, которые явились предлогом для регистрации права за конкретным человеком.

    Как правило, такими документами являются договоры дарения, купли-продажи или мены. Нужно отметить, что на оборотной стороне перечисленных договоров должна быть печать ФРС синего цвета.

    Проверяем паспорт продавца

    Указанные в договоре и свидетельстве паспортные данные должны соответствовать официальному документу, подтверждающему личность владельца. Если тот менял паспорт, старые данные должны быть зафиксированы на последней странице нового документа.

    При возможности следует снять копию паспортных данных продавца и лично проверить подлинность документа с помощью сайта миграционной службы.

    Проверяем свидетельство о собственности на квартиру

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Свидетельство о регистрации собственности должно быть на гербовой бумаге, без каких-либо подчисток, дефектов и прочих исправлений. В документе отображается информация о владельце, его паспортные данные, а также площадь и адрес недвижимости. Кроме того, в свидетельстве содержится информация о наличии обременений и ограничений на момент выдачи документа.

    Проверяем квартиру на наличие обременений

    Информацию о наличии таких обременений, как аренда, залог или арест можно найти только в выписке из ЕГРН. Заказать такую выписку в бумажном формате можно лично в МФЦ или ФРС. В электронном варианте заказать выписку из ЕГРН можно через официальный сайт Росреестра или у нас на сайте.

    Читайте так же:  Опасен ли для человека глутамат натрия выводы экспертов

    Проверяем наличие прописанных лиц

    Перед покупкой квартиры продавец обязан выписать всех прописанных лиц. В противном случае, покупатель рискует обзавестись незваными гостями. Также не нужно забывать, что некоторые категории граждан могут быть выписаны только временно. К таким относятся:

    • проходящие срочную службу;
    • осужденные;
    • пенсионеры, временно находящиеся в домах престарелых;
    • находящиеся на лечении в психоневрологическому диспансере;
    • несовершеннолетние, находящиеся в воспитательных учреждениях.

    В паспортной службе можно получить расширенную справку, в которой указывается наличие вышеперечисленных лиц.

    Не нужно забывать

    При покупке квартиры также следует иметь технический и кадастровый паспорт, заверенную у нотариуса справку о согласии супруга на продажу (если продавец на момент приобретения недвижимости состоял в браке). Кроме того, если квартира была оформлена по наследству, нужно убедиться, что продавец был единственным наследником.

    Не стоит приобретать квартиру, если по ней имеется задолженность по водоснабжению, электричеству, газу и т.д.

    Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой всеми доступными способами?

    Многие люди не желают обращаться в агентство и платить риелторам за помощь в подборе недвижимости, поэтому их интересует, как проверить квартиру перед покупкой. Это можно сделать самостоятельно, изучив документы на объект.

    Проверяем продавца квартиры

    Продажа недвижимости и ее покупка — действия, связанные с риском, поэтому проверка квартиры должна быть выполнена обязательно. Для этого необходимо заказать выписку из ЕГРН. В ней даны не только характеристики недвижимости, но и перечислены зарегистрированные лица, имеющие на нее права.

    ЕГРН-4 заказывают в тех случаях, когда необходимо более подробно изучить передачу прав собственности от одного владельца к другому.

    Эти 2 документа могут получить все граждане, есть следующие способы:

    • обращение в МФЦ;
    • в любом филиале Росреестра;
    • запросить электронную версию на сайте Росреестра;
    • обратиться в кадастровую палату.

    Узнать стоимость услуги, а также то, как осуществляется порядок приема, можно на портале Росреестра. Если есть аккаунт на сайте «Госуслуги», можно заказать выписки через этот ресурс.

    Покупатель узнает из выписки, кто владеет квартирой. С этим человеком будет заключен договор купли-продажи, он получит деньги, поэтому следует убедиться в том, что с документами на недвижимость все в порядке. Если квартира принадлежит более чем 1 человеку, проверяют бумаги каждого участника сделки.

    У продавца необходимо запросить следующее:

    1. Паспорт. Без него нотариус не может выдать ни один документ, будет невозможно зарегистрировать квартиру. Проверить срок действия можно на сайте МВД.
    2. Документ, чтобы он мог подтвердить дееспособность. Если у продавца есть психическое расстройство, из-за которого он не может понять смысл своих действий, из-за его алкогольной, наркотической или азартной зависимости сделка может быть в будущем отменена. Если есть сомнения в адекватности, можно попросить предъявить водительские права. Гражданам для их получения необходимы справки из наркологического диспансера и ПНД.
    3. Подтвердить, что нет статуса банкрота, который накладывает ограничения. Например, операция по продаже квартиры может требовать получения согласия финансового управляющего. Возможна продажа имущества обанкротившегося лица с аукциона.
    4. Подтвердить отсутствие долгов. Об этом можно узнать на сайте ФССП. Приставы имеют право наложить на имущество арест, возможны и другие виды запретов.

    На сайте Росфинмониторинга следует проверить, не включен ли продавец в список террористов, не числится ли среди экстремистов. Если его фамилия в них числится, федеральная служба проявит внимание к продаже квартиры.

    Права и обременения

    Проверить квартиру на чистоту при покупке покупателю сложно. В агентствах недвижимости над этим работают юристы, а гражданину самостоятельно найти следы мошеннических схем маловероятно.

    Проверка юридической чистоты квартиры состоит из нескольких этапов. Сначала покупатель должен изучить записи в выписке ЕГРН. Следует выяснить, на основании каких документов была выполнена регистрация, нужно проверить ее давность.

    Правоустанавливающие документы следует тщательно изучить. Особенно внимательно это стоит делать, если жилье получено в наследство. Проблемы могут возникнуть и с приватизированными квадратными метрами, поэтому проверяют все бумаги.

    Перед покупкой нужно убедиться в том, что квартира не под арестом, не находится в залоге в банке. Для продажи заложенной квартиры требуется письменное согласие залогодержателя. В этом качестве может выступать банк или другое учреждение, которому принадлежит залоговое имущество.

    Аферисты часто пытаются продать ипотечное жилье, поэтому покупатель должен требовать снятия обременения. Если на продажу наложен запрет или действует арест имущества, регистрация сделки будет приостановлена.

    Арест могут наложить приставы, также эту ограничительную меру накладывает суд. В первом случае необходимо обратиться в ФССП, втором — собственник недвижимости должен подать ходатайство.

    Когда приставы или суд снимут арест, копию документа направляют регистратору. Только после этого квартира может быть зарегистрирована на покупателя.

    Как проверить квартиру?

    Граждан, которые решили сами искать жилье, интересует, как проверить квартиру на чистоту. При выборе объекта следует учитывать, что в нежилых прописаться нельзя. Коммунальные услуги для такой недвижимости стоят дороже, а ипотеку будет взять сложнее.

    Необходимо проверить, не зарегистрированы ли по этому адресу организации. Эту информацию можно проверить на сайте ФНС. Если будет обнаружена регистрация, следует попросить владельцы жилья перерегистрировать фирмы. Этот пункт даже стоит включить в договор купли-продажи, но лучше все сделать заранее.

    Для того чтобы посмотреть, была ли сделана незаконная перепланировка, нужно получить техпаспорт БТИ. Стоит проверить, не была ли изменена площадь жилья. Это может свидетельствовать о перепланировке. Уточнить метраж можно, изучив сведения, содержащиеся в расширенной выписке.

    У продавца стоит уточнить обстоятельства перепланировки. Лучше отказаться от покупки жилья с несогласованным ремонтом, но если квартира хорошая и покупатель готов принять все риски, он может просить скидку.

    При проверке документов стоит спросить у продавца квитанции, так можно подтвердить отсутствие долгов за коммунальные услуги. Уточнить информацию можно в ТСЖ или УК.

    Покупателей часто интересует, что нужно знать перед покупкой квартиры. Полезно проверить, оплачен ли продавцом земельный налог или на имущество.

    Читайте так же:  Выписка из домовой книги и сроки ее действия

    Проверка представителей продавца

    Перед совершением сделки нужно не только проверить квартиру, при покупке еще следует изучить документы представителей продавца. Это требуется в тех случаях, когда человек не сам занимается продажей, а его родственники или агентство недвижимости. У них должна быть доверенность, ее заверяют у нотариуса.

    Проверить ее можно, перейдя на сайт Федеральной нотариальной палаты. Сведения содержатся в реестре доверенностей. В документе должны быть указаны полномочия представителя и срок действия доверенности.

    Если квартира принадлежит ребенку 14-18 лет, то подписывать документы на продажу он может только в том случае, если родитель дал свое письменное согласие. Это же требование установлено в отношение опекунов. У ребенка следует проверить свидетельство о рождении, а его представителя — паспорт. Требуется согласие органов опеки.

    Если человек недееспособный, проверяют документы попечителя. Это паспорта, а также бумаги, подтверждающие, что человек назначен попечителем.

    Посторонние лица, которые могут подкинуть проблем

    Покупая недвижимость на вторичном рынке, необходимо понимать риски. Даже после регистрации есть категории граждан, которые могут подать в суд, добиваясь расторжения сделки. Поэтому покупателю стоит обратить внимание на следующее:

    1. Расторгал ли брак продавец в последние 3 года. Если да, то бывший супруг должен дать согласие на сделку. Это требуется в том случае, если нет решения о разделе имущества в суде, отсутствует нотариальное соглашение.
    2. Получить согласие на сделку нужно и у действующего супруга, если квартира оформлена на продавца, но находится в общей собственности.
    3. Все прописанные граждане должны перед продажей жилья выписаться, это касается и лиц с временной пропиской. Если покупатель не настоит на этом, потом ему придется выписывать этих граждан через суд.
    4. Наследники. Лучше не покупать жилплощадь, которая была получена в наследство менее 3 лет назад. Претенденты на наследство могут оспорить сделку в суде.
    5. Арендаторы и наниматели.
    6. Участники приватизации. Жильцы, даже отказавшись от этого процесса, могут бессрочно пользоваться квартирой. И даже через суд их нельзя выписать.

    Особенно тщательно нужно проверить квартиру и документы, если в приватизации не принимали участие дети.

    В каких случаях следует отказаться от сделки?

    О том, как проверить чистоту сделки, думают многие покупатели недвижимости, но часто они не знают, в каких случаях от подписания бумаг стоит отказаться. Это нужно сделать в следующих случаях:

    [2]

    • когда продавец не может показать все документы на квартиру;
    • он не согласен заключить стандартный договор;
    • нельзя установить контакт с собственником, его представитель по разным причинам переносит встречу или активно препятствует беседе;
    • владелец недвижимости страдает алкогольной зависимостью, он может стать жертвой “черных риелторов”;
    • продавец не хочет указывать полную стоимость квартиры;
    • за короткий срок собственники менялись несколько раз.

    Это может указывать на то, что продавец — аферист, поэтому от сделки лучше отказаться ил поручить проверку документов юристу.

    Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

    Проверять вторичное жилье на юридическую чистоту довольно долго и сложно. В частности, нужно удостовериться в подлинности документов, оценить правовой статус квартиры и возможные риски, связанные с ее покупкой. Подробно о 10 главных шагах по проверке юридической чистоты квартиры рассказывает адвокат Анастасия Брайчева.

    1. Прежде всего обратите внимание на цену.

    Если она значительно ниже аналогичных объектов, это уже должно насторожить покупателя. А в случае большого интереса к объекту недвижимости побудить к более тщательной проверке ее юридической чистоты.

    2. Расспросите устно продавца об интересующей квартире, кому она принадлежит, каким образом и когда приобретена в собственность, в связи с чем продается, была ли она в судебных спорах.

    Этот рассказ потом будет важен и для того, чтобы субъективно оценить, насколько правдив продавец, хорошо ли он помнит события, связанные с этой недвижимостью, да и вообще составить о нем свое впечатление как о возможном контрагенте по сделке.

    3. Затем запросите у продавца его паспорт и документы, на основании которых за ним зарегистрировано право собственности, а также свидетельство о регистрации права.

    Получите копии, ознакомьтесь с оригиналами. Кстати, в свидетельстве будет указано, на основании каких документов оно выдано. Вам нужно сравнить, те же или другие документы предоставил продавец, а также насколько история, рассказанная им устно, сопоставима с информацией на бумаге.

    4. Одновременно закажите выписку из ЕГРП (это можно сделать в МФЦ) о правообладателях на квартиру.

    Этот документ заказывается для того, чтобы проверить, действительно ли продавец и сейчас является ее собственником и нет ли на квартире обременения (например, ареста). До получения этих документов передавать даже аванс или задаток продавцу можно только на свой страх и риск, поскольку у бывшего собственника, который уже продал интересующую квартиру, на руках могли остаться оригиналы свидетельства и договора.

    5. Выясните, нет ли среди продавцов несовершеннолетних детей, недееспособных граждан, состоит ли продавец в браке и состоял ли в тот момент, когда приобрел продаваемую квартиру, действует ли он лично или через представителя.

    Не рекомендуется заключать сделку, не пообщавшись лично с собственником. Так, договор желательно заключать напрямую, а не с представителем, поскольку именно с использованием доверенностей, под предлогом того, что продавец находится в другом городе или стране, совершается значительное количество мошенничеств. В частности, доверенность может быть поддельной либо вам по какой-либо причине не хотят показывать владельца квартиры, что само по себе может вызывать подозрения. Можно попробовать проверить доверенность у нотариуса, который ее выдал, но, как правило, они на такие запросы не отвечают.

    Если одним из продавцов является несовершеннолетний ребенок, следует помнить, что на такую сделку понадобится согласие органов опеки и попечительства, без него сделки не произойдет. Если продавец официально признан недееспособным, то его дела может вести только опекун, назначаемый органами опеки и попечительства. В таком случае необходимо проверить, во-первых, решение суда о признании гражданина недееспособным, во-вторых, решение о назначении опекуна. На такую сделку тоже необходимо согласие органов опеки и попечительства. Зачастую риски по такой сделке настолько велики, что нужно хорошо подумать, прежде чем ее заключать.

    Читайте так же:  Какие поправки внес президент в законопроект о пенсионной реформе

    Самая большая проблема, когда продавец не признан недееспособным, но находится (постоянно или временами) в таком состоянии, при котором, как говорит закон, «не способен понимать значений своих действий и руководить ими». Определить такое состояние далеко не всегда возможно на глаз при личной встрече. Чтобы как-то уменьшить риск, у продавца обычно запрашивают справки, что он не состоит на учете у психиатра и нарколога, которые последний получает в соответствующем диспансере. Желательно также попросить прямо в день сделки пройти осмотр психиатра и получить справку, что гражданин может подписывать документы. Или взять психиатра на сделку под видом знакомого. Тут уже каждый решает для себя сам: полностью обезопасить себя при самостоятельной покупки жилья невозможно, даже заключая сделку у нотариуса.

    6. Проверьте, не имелось ли споров по данной квартире.

    Сделать это можно на официальном сайте того районного суда, к подсудности которого относится адрес квартиры. Поиск необходимо осуществлять по фамилиям продавца или его предшественников. По такому же принципу можно проверить, не было ли у продавца и его супруга и других дел в суде, в том числе не расторгал ли он брак и не делил ли имущество, не признавался ли он недееспособным. Но такую проверку нужно проводить уже на сайте того суда, к которому территориально относится адрес регистрации продавца по месту жительства (если он «прописан» по другому адресу). К сожалению, существующая система пока не позволяет искать все дела гражданина по всем судам России.

    7. Проверьте по официальной базе данных арбитражных судов, не признавался ли продавец (или его супруг, при наличии) банкротом.

    Такое дело может быть рассмотрено в арбитражном суде того города, где гражданин зарегистрирован по месту жительства. В открытой официальной базе данных исполнительных производств онлайн можно получить информацию, не является ли продавец и его супруг (при наличии) должником и не возбуждено ли в отношении него соответствующее производство.

    8. Запросите у продавца выписку из домовой книги (карточку собственника), из которой вы узнаете, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства, а также справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

    В идеале на момент продажи в квартире никто не зарегистрирован, но так получается далеко не всегда. Если в квартире имеются зарегистрированные лица, то необходимо указать в договоре, в течение какого периода они обязуются сняться с регистрационного учета. От граждан, которые не являются собственниками квартиры, но проживают в ней, будучи зарегистрированными, необходимо взять нотариальное обязательство на снятие с регистрационного учета в течение оговоренного срока. В противном случае, купив квартиру, можно оказаться в суде с иском о выселении. Есть правовые нюансы, при которых такое дело вполне можно и проиграть, оказавшись на руках с квартирой «с начинкой».

    9. Если продавец или один из продавцов состоит в зарегистрированном браке, необходимо также нотариальное согласие супруга на сделку.

    Такое согласие потребуется в любом случае, если квартира приобретена в период брака, даже если на дату продажи брак расторгнут. Исключение составляют объекты, полученные в дар, в наследство, в порядке приватизации или по другой безвозмездной сделке.

    10. И, пожалуй, самое главное — это оценка всей полученной в результате проверки информации.

    В первую очередь оценивается правовой статус квартиры, то есть на основании чего была приобретена квартира нынешними собственниками и когда это произошло.

    Если квартира была приобретена менее чем три года назад, то это означает две вещи: во-первых, не истек срок исковой давности на оспаривание сделки, по которой продавец получил квартиру, и во-вторых, продавец может попросить указать в договоре неполную стоимость квартиры, чтобы минимизировать налоги. Соглашаться на это или нет — решать покупателю, но, в случае признания такой сделки недействительной, продавец обязан будет вернуть ту сумму, что указана в договоре, а не все полученные за квартиру деньги.

    При оценке оснований приобретения квартиры в собственность продавцом самое «ненадежное» — это получение ее в наследство, особенно если это произошло относительно недавно. Есть риск, что появится наследник, который ничего не знал о своем наследстве и который может заявить свои права в суде. Если наследование произошло много лет назад, то риски уменьшаются.

    Если в течение небольшого промежутка времени квартира неоднократно покупалась и продавалась — это один из признаков возможного мошенничества. Такую квартиру приобретать не стоит. Чем больше сделок было с квартирой, тем менее привлекательно выглядит ее юридическая история. При этом надо проверять не только последнего продавца, но и его супруга, а если сделок было несколько, то такую проверку необходимо провести в отношении всех собственников в последние несколько лет (желательно четыре года – пять лет).

    Видео (кликните для воспроизведения).

    В заключение можно сказать, что ситуации с квартирами, документами, их сопровождающими весьма разнообразны и сложно дать единый правовой рецепт, как обезопасить себя при приобретении жилья. С одной стороны, проверка юридической чистоты не должна переходить тонкую грань разумности. С другой, нужно получить и оценить максимум информации как в отношении квартиры, так и всех причастных к ее статусу и собственности лиц. Вернее всего в этой ситуации обратиться к юристам: это существенно повысит надежность сделки, но в любом случае не приведет ее к ста процентам. В конце концов, можно застраховать титул в страховой компании.

    Источники


    1. Лернер, Г.И. ЕГЭ по биологии / Г.И. Лернер. — М.: Эксмо-пресс, 2007. — 187 c.

    2. Туманов И. Л. Биологические особенности хищных млекопитающих России; Наука — , 2003. — 448 c.

    3. Астахова, В. Г. Загадки ядовитых растений / В.Г. Астахова. — М.: Лесная промышленность, 2005. — 176 c.
    Чистота квартиры при покупке проверяем самостоятельно
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here