Покупка квартиры по доверенности — какие риски

Информационная статья: "Покупка квартиры по доверенности — какие риски" от профессионалов для людей. На все вопросы вам ответит дежурный юрист.

Продажа квартиры по доверенности: покупать или нет?

Вы подобрали квартиру для покупки? Выяснилось что продавать ее будут по доверенности? — стоит отказаться от такой покупки. О том, почему это нужно сделать, вы узнаете прочитав нашу статью.

Покупателю необходимо четко понимать мотивацию продавца, почему он продает ее по доверенности. Если ответ на этот вопрос он не находит, то от такой сделки действительно стоит отказаться – вероятен вышеописанный исход дела с решением суда в пользу продавца. Если хозяин квартиры – пожилой, старый или/и серьезно больной человек, которому весьма затруднительно присутствовать при заключении договоров, то необходимо прояснить все детали. С ним нужно встретиться лично (разговор по телефону здесь «не проходит»), проверив все документы, убедиться, что он лично является собственником и действительно намерен продавать квартиру. При этом он действует по своей воле, без какого-либо принуждения со стороны. Либо продавец не может присутствовать на сделке по причине необходимости лечения, отдыха (включая пребывание за границей), но он лично подписывает предварительный договор (задатка). В этих случаях, если документы продавца в порядке, покупателю не стоит переживать по поводу законности сделки.

[1]

Если при проверке выясняется, что нельзя проверить действие доверенности, так как она оформлялась в другой стране или другом городе, то от такой сделки также стоит воздержаться. Доверенность должна быть оформлена надлежащим образом: срок ее действия не должен истечь до момента сделки, подпись на доверенности должна быть идентична подписи в паспорте продавца жилья. Если доверенность была выдана в этом же самом городе, есть смысл проверить наличие нотариуса, выдавшего ее, проверить, работает ли такой нотариус (может случиться, что нотариус уже прекратил свою деятельность, и доверенность была выдана до срока прекращения деятельности, то данные о выдаче такой доверенности наверняка можно отыскать в соответствующих архивах города).

Чего опасаться если продавец продает квартиру по доверенности

И теперь – самое главное, что необходимо сделать покупателю жилья, если он решил все-таки, несмотря на риски, приобретать жилье по доверенности. В день сделки необходимо ответить на два вопроса:

[2]

  1. Жив ли доверитель (продавец)? Если он находится в этом же самом городе, с ним необходимо увидеться.
  2. Не отменена ли выданная доверенность? Это выясняется у нотариуса, выдавшего ее.

Приведем пример: доверитель – дедушка, который был жив, когда подписывался договор задатка на квартиру. За один или несколько дней до сделки дедушка умирает. Официально доверенность еще не отменена. Вы заключаете сделку, передаете деньги. Юридически в результате смерти доверителя сделка признается недействительной.

Еще один важный совет покупателю при таких сделках. Ни в коем случае не соглашайтесь на то, чтобы при заключении сделки была указана заниженную (оценочную) сумму сделки вместо ее реальной цены. Вас могут убеждать снизить сумму налоговой оплаты, ведь сумма затрат на услуги нотариуса, госпошлина и платеж в пенсионный фонд будут зависеть от суммы сделки, указной в договоре. В этом случае, возможно, продавец захочет возложить на Вас лишнее «бремя излишних платежей» либо, в лучшем случае, согласится на оплату таких услуг в равных долях.

Понести повышенные затраты в данном случае для покупателя – это залог того, что у продавца (доверителя) не будет, прежде всего, материальной заинтересованности признать такую сделку недействительной. Если же лицо, которому собственник доверил от своего имени заключать сделку, отказывается от сделки по причине Вашего отказа указать в договоре его полную цену, то это с большой долей вероятности означает лишь одно: Вы столкнулись с мошенниками, а значит, можете смело отказаться от сделки. Ведь экономия на нотариальных и обязательных платежах может Вам очень дорого обойтись.

[3]

Основные риски при продаже квартиры по доверенности: Какие риски есть? +Видео

Какие есть риски при продаже недвижимости по доверенности? Продают квартиру по доверенности обычно те люди, которые не могут лично проводить сделку. Для этого на представителя оформляют документ, по которому третье лицо получает права на совершение определенных действий правового характера от имени доверителя. Однако такой процесс имеет и определенные риски для обеих сторон.

Какие бывают виды доверенности? Виды доверенностей

Есть несколько видов доверенностей, оформляемых на территории России, для проведения юридических операций от имени доверителя. Выбор определенного типа доверенности происходит исходя из тех целей, которые есть у доверителя.

Существуют такие виды доверенностей:

  • разовая доверенность. С помощью разовой доверенности можно провести некоторые правовые действия, которые касаются приобретения права на недвижимость. Как правило, разовая доверенность выдается на срок не более трех месяцев, чтобы за это время успеть провести прописанные в документе полномочия;
  • специальная доверенность. В такой доверенности обычно прописываются некоторые права, например, быть на регистрации в Росреестре по отношению к определенной квартире, и с наличием права получения документов;
  • генеральная доверенность. Такой вид доверенности дает более широкие полномочия в вопросе распоряжения квартирой, причем эти полномочия носят постоянный характер длительное время. Генеральную доверенность также выдают при совершении операций с двумя и более квартирами.

Из всех вышеупомянутых доверенностей, только с генеральным документом можно проводить практически любые операции с квартирой, так в нем будут указаны все полномочия доверенного лица. Генеральная доверенность в обязательном порядке должна быть заверена нотариусом, и в процессе оформления специалист расскажет о некоторых последствиях оформления документа.

Важно! Любая доверенность действует не более трех лет. При отсутствии в документе срока действия, он по умолчанию считается равным одному году от даты подписания доверенности.

Основным риском при оформлении генеральной доверенности является тот факт, что у поверенного появляется право продать недвижимость. Поэтому лучше не оформлять генеральную доверенность на сотрудников риэлтерских агентств.

Читайте так же:  Сколько получают в газпроме мифы и реальность

Оформление доверенности- скачать образец

Если вы решили продавать квартиру по генеральной доверенности, то ее нужно правильно оформить. Оформление документа должно происходить у нотариуса или в консульстве посольства России. Доверитель, то есть человек, который оформляет доверенность, должен прийти со своим паспортом к нотариусу, а в консульство достаточно обратиться с заграничным паспортом, если в нем есть данные гражданского паспорта.

При продаже квартиры по генеральной доверенности, если у доверенного лица нет какой-либо заинтересованности в предстоящей сделке, то он может продать квартиру по более низкой цене, или создать другие невыгодные для продавца условия. Поэтому при составлении доверенности нужно четко прописывать в ней условия, которые имеют значение. И оформлять доверенность нужно только на человека, которого вы считаете надежным и уверены в нем.

Риски при продаже квартиры по доверенности

Даже сам по себе договор купли-продажи недвижимости может нести в себе риски для всех участников. А если сделка совершается по доверенности, то возможно возникновение следующих рисков:

  • доверительная перепродажа. Это самый серьезный риск для продавца, поэтому желательно избегать таких способов продажи, когда одновременно происходит и продажа квартиры и получение денежных средств за сделку. И даже при правильной юридической организации процесса продажи квартиры, доверенное лицо может просто забрать деньги из сейфовой ячейки банка и оставить их себе. Наиболее часто можно встретить именно такой вид мошенничества с генеральной доверенностью. Бывают случаи, когда мошенничество с продажей квартиры по доверенности проводит не только постороннее лицо, а близкие родственники владельца квартиры. Для того чтобы избежать такой ситуации, получать денежные средства за продажу квартиры лучше лично;
  • аннулирование доверенности представляет собой риск для покупателя. Доверитель может аннулировать доверенность в любой момент, для этого не требуется присутствия обеих сторон, то есть доверителя. Покупатель также не уведомляется об этой процедуре. То есть может получиться так, что покупатель деньги передал, а в Росреестре сделку приостанавливают. Чтобы этого избежать, деньги нужно передавать через банковскую ячейку, чтобы доверенное лицо не имело возможности получить оплату за продажу квартиры до того момента, пока не произойдет регистрация прав собственности;
  • недееспособность доверителя. Если доверителя признали недееспособным, то доверенность автоматически аннулируется и сделки, которые были совершены с такой доверенностью, будут считаться недействительными.

Если возникают непонятные ситуации, то наследники имеют право обратиться в суд, чтобы квартиру вернули в наследственную базу;

  • уход из жизни доверителя. Если доверитель находится в уже пожилом возрасте, то нужно проявить осторожность при заключении сделки. Потому что при смерти доверителя доверенность аннулируется;
  • если доверителя признали умершим или пропавшим без вести. В такой ситуации, если доверитель пропал, сделки будут приостановлены и отменены до того момента, пока человека не найдут или не признают безвестно отсутствующим. Может начаться длительный судебный процесс, и на любом этапе сделка будет приостановлена.

Надо сказать, что основные риски покупателя при продаже квартиры по доверенности касаются случаев, когда денежные средства уже переданы, а передача прав на квартиру оспаривается через суд.

Как защитить себя при совершении сделок по продаже квартиры по доверенности

Если вы оформляете доверенность на третье лицо, то нужно принять меры по защите своих интересов от мошеннических действий. И для этого следует придерживаться определенных правил:

  • произвести отзыв лицензии, если окончился срок ее действия;
  • при необходимости признать доверенность недействительной через суд, и также все операции, совершенные по ней;
  • оформлять доверенность только людям хорошо вам знакомым, в которых вы уверены, что они честные и ответственные;
  • прописывать в доверенности, на какие конкретно операции она выдается, избегать оформления доверенности с неограниченными полномочиями;
  • желательно не оформлять доверенность на получение оплаты;
  • по возможности не оформлять доверенность на заключение договора купли- продажи и на получение аванса.

В банке можно произвести оформление банковского перевода денежных средств сотрудниками банка, когда за сохранность денег несет ответственность финансовая организация. Перевод осуществляется по реквизитам клиента и его распоряжению, за перевод нужно будет заплатить комиссию, зато это даст дополнительную гарантию безопасности.

Для покупателя важно проверить предстоящую сделку на юридическую чистоту, если есть возможность, то нужно поговорить с доверителем, чтобы удостовериться, что все законно. В случае отказа со стороны доверенного лица дать вам контактные данные, лучше не совершать такую сделку. Если доверитель пожилой человек, то желательно также узнать, не обманным ли путем была подписана доверенность.

Как происходит продажа квартиры по доверенности

Если вам предлагают провести сделку, где второй стороной будет человек, действующий по доверенности, то нужно проверить личность доверенного лица. Нужно посмотреть не только доверенность, но и паспорт доверенного лица, чтобы сверить данные, желательно, чтобы там была указана регистрация. Внимательно посмотрите, кто является продавцом, его паспортные данные и где он живет.

Важно! Если по доверенности происходит продажа квартиры, то она должна иметь нотариальное заверение.

По возможности возьмите копию документа и проконсультируйтесь у юриста. Доверенность должна быть действующей, желательно, чтобы срок ее действия не подходил к концу при заключении сделки. В документе должны быть четко прописаны все действия, которые может совершать доверенное лицо от имени доверителя. К обязательным действиям относятся право подписывать документы, вносить изменения в цену квартиры и изменять условия продажи.

Сама процедура купли-продажи в целом ничем не отличается от сделки, когда оформлением занимается лично продавец.

Читайте так же:  Какие выплаты положены работникам при ликвидации предприятия

Значит, если происходит продажа квартиры по доверенности, то могут быть разные риски и для продавца, и для покупателя. Для обеих сторон есть риск потерять деньги и право на владение квартирой. И если неправомерные действия совершило доверенное лицо, то продавец может оспорить сделку через суд и ему возвратят права на квартиру, когда как покупатель не всегда может вернуть обратно свои деньги.

Продажа и покупка квартиры по доверенности: риски покупателя и продавца

Совершение различных сделок по доверенности в наши дни получило широкое распространение. В их число входят и операции с недвижимостью. Однако покупка квартиры по доверенности таит в себе риски, о которых мы расскажем в этой статье.

Данные правовые тонкости необходимо знать как покупателю недвижимости, так и ее продавцу. В противном случае возможны негативные последствия, которые долго останутся в памяти.

Как правило они связаны с признанием сделки по купле продаже квартиры, недействительной и приведением сторон в первоначальное положение. Плюс ко всему, налицо будут и финансовые потери одной из сторон сделки.

Риски при совершении сделки купли-продажи квартиры по доверенности

Они могут подстерегать как самого владельца квартиры, так и покупателя.

Начнем с собственника жилья. Главные риски продавца квартиры кроются в недобросовестности будущего представителя. Газеты и интернет сегодня пестрят описанием различных мошеннических схем, которые применяются при сделках с жильём по доверенности.

Например, представитель может путём ряда манипуляций переписать жилье на себя или же совершить сделку на крайне невыгодных для собственника условиях. Может случиться так, что представитель окажется недееспособным. В таком случае сделку в будущем легко поставить под сомнение.

Существует и финансовая составляющая рисков. После продажи квартиры представитель может забрать вырученные по сделке деньги и просто исчезнуть. Поэтому во избежание таких проблем рекомендуется продавцу самому присутствовать при сделке или же не предоставлять представителю полномочия по получению средств за проданное жилье.

Риски для продавца может таить и неправильное оформление доверенности. Тогда не исключено, что представитель будет наделен более широким кругом полномочий, что может нанести вред интересам собственника.

Чем рискует покупатель

В сделках отчуждения недвижимости по доверенности присутствуют и риски покупателя квартиры. Основные из них сводятся к следующему.

Зачастую мошенники подделывают доверенности. В этом случае покупатель может остаться не только без жилья, но своих средств. Поэтому внимательно следует рассмотреть удостоверительную надпись нотариуса. И если будут малейшие сомнения в её подлинности, то от совершения сделки лучше отказаться.

Используется и такая схема, при которой одна и та же квартира продаётся мошенниками несколько раз. В этом случае покупателю следует быть готовым к длительным судебным тяжбам. Чтобы этого избежать, необходимо заранее запросить данные о собственнике жилья в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).

Одним из подводных камней может оказаться и то, что доверенность уже отозвана или просрочена. Тогда сделка по купле — продаже может также быть признана недействительной как такая, которая совершена с отсутствием необходимых полномочий.

Бывает так, что доверенности на распоряжение своим жильём часто выдают пожилые люди. И не исключена вероятность того, что на момент финального этапа сделки они уже умирают. В этом также кроится составляющая риска для покупателя, поскольку свои права на жилье, в том числе, могут предъявить и наследники умершего.

Ещё одна схема обмана кроется в том, что под видом собственника квартиры мошенники выдают лицо, внешне схожее на него и используя при этом украденный паспорт владельца. В таком случае настоящий хозяин жилья может быть и в неведении относительно его продажи.

Как минимизировать возможные риски

Если происходит продажа квартиры по доверенности, риски со стороны продавца можно уменьшить, если при нотариальном удостоверении доверенности будет присутствовать сторонний представитель, юрист или адвокат.

Снижению риска будет способствовать также и правильное оформление доверенности. Под этим подразумевается указание точных данных о доверителе и представителе, подробной характеристики квартиры, чётких полномочий у представителя.

При этом представителя можно уполномочить совершить только часть необходимых для сделки действий. Основные же этапы сделки будут контролировать собственник недвижимости.

Что же касается второй стороны, то при покупке квартиры по доверенности со стороны покупателя риски также допустимо свести к минимуму. В первую очередь следует стремиться наладить личный контакт с собственником и убедится, что квартира принадлежит именно ему.

Если продаётся только часть квартиры (одна из долей в общедолевой собственности), то следует убедиться в том, что остальные собственники дали по всей форме согласие на продажу.

Особое внимание перед подписанием сделки купли-продажи следует уделить изучению правоустанавливающих документов на жилье. При этом нужно проследить их комплектность, а также сверить содержание изложенной там информации с данными доверенности и договором купли-продажи.

Что делать, если возникли проблемы

Несмотря на все предосторожности, вероятности встречи с мошенниками все же исключить нельзя. В таком случае нужно сразу писать заявление в правоохранительные органы, а также начинать работу по судебному возврату средств или квартиры (в зависимости от того, кто обращается с иском).

При этом ответчиками по делу об оспаривании сделок могут выступать продавец, покупатель, представитель, а также иные лица, которые причастны к спорному соглашению. При этом нужно упомянуть в иске не только требование признать сделку недействительной, но и вернуть имущество.

Есть одна деталь. Иск будет рассматриваться в суде по месту расположения спорной квартиры: об этом говорят правила исключительной подсудности.

Как мы видим, и продажа, и приобретение квартиры на основании доверенности таит в себе немало рисков для всех сторон сделки. Поэтому важно внимательно подойти к составлению доверенности, определению круга полномочий представителя, оформлению всех документов касательно основной сделки.

Читайте так же:  Как подавать жалобы в верховный суд

Распространенные риски продавца при продаже квартиры

Риски при продаже квартиры, какие риски у продавца, чем он рискует в договоре купли-продаже ДКП), расчете по аккредитиву, задатке, ипотеке на всех этапах сделки на вторичном рынке недвижимости и как продать недвижимость без риска.

Разберем, на что стоит обратить внимание при продаже недвижимого имущества, помимо цены и коротких сроков реализации, какие риски несет продавец квартиры и как продать квартиру без риска.
Занесите статью в закладки браузера, потому что я будут регулярно пополнять ее ссылками на статьи, в которых более детально разберу нюансы каждого риска продавца.

Риск продавца квартиры при продаже недвижимости

У собственника есть выбор — реализовывать жилье на рынке недвижимости самостоятельно, либо доверится посредникам или юристам. Решение неоднозначное, т.к. и профессионалы могут ошибаться, а нести финансовые потери только вам.
Наиболее безопасный способ отчуждения недвижимости — сделка купли-продажи!

Наиболее рискованные места для продавца при продаже жилья:

  • Низкая оценка рыночной стоимости недвижимого имущества;
  • Популярные варианты передачи денежных средств (например, расчеты по аккредитиву);
  • Передача доверенным лицам оригиналов документов на жилье;
  • Реализации ипотечной квартиры;
  • Показы квартиры покупателям и посредникам;
  • Продаже недвижимости в рассрочку;
  • Отчуждение недвижимости при участии посредников;
  • Найме неопытного посредника или юриста;
  • На этапе заключения сделки.

Риски продавца при продаже квартиры: перечень

На каждом этапе проведения, организации и оформления сделки по купле-продаже жилплощади, продавцу необходимо держать ухо в остро.

Оценка стоимости жилплощади

Завышенная стоимость жилья грозит долгим сроком продажи, поэтому оценивайте цену квартиры исходя из цены аналогов, стоимости общей площади в сравнении со стоимостью за 1 квадратный метр.

Имея две цифры (цена по площади и за квадратный метр), вы выведете среднее значение, которое позволит жилью не застаиваться в аналах интернет досок объявлений.

Этап заключения сделки:

  • При составлении юридически значимого документа, например, договор купли продажи квартиры увеличивает риски для продавца, если составлен без юридической консультации (часто просто скачанный из интернета шаблон);
  • Условия, по которым заключается сделка заведомо невыгодные для собственника, не замеченные до подписания ДКП;
  • Мошеннические действия покупателя, в результате которых сделка может быть признана недействительной.
Видео (кликните для воспроизведения).

Показы жилья

Помимо потенциальных покупателей и риэлторов на демонстрацию жилья заглядывают откровенные воры, которые легко лишат вас драгоценностей и иных ценных вещей, если те плохо лежат.

Перед показом квартиры убирайте подальше все ценные вещи и держите просматривающих в зоне видимости. Если на показ пришло несколько человек (а так часто практикуется), то не допускайте, чтобы они расходились в разные комнаты.

Портрет потенциального покупателя:

  • Обычно просит ознакомиться с техническим планом жилища, чтобы узнать о возможной перепланировке;
  • Обращает внимание на состояние труб канализации и водопровода, электропроводки;
  • Спрашивает об основании приобретения собственности, количестве собственников;
  • Интересуется состоянием балкона (лоджии), видом из окон, наличием парковки, напором воды, соседями и иными бытовыми, но важными для проживания мелочами.

Пользование услугами риэлторов и агентств недвижимости:

  1. При ошибочном выборе риэлторской компании, с которой вы решили работать, можно не только затянуть сроки продажи квартиры и потерять деньги, оплаченные за услуги, но и квартиру;
  2. Не отдавайте риэлторам ни под каким предлогом оригиналы документов на квартиру;
  3. Не выписывайте генеральной доверенности посреднику на продажу вашей квартиры.

Проверяйте документы у каждого «риэлтора», чтобы убедиться, что он реальный сотрудник риэлторской конторы.

Использование популярных способов перевода денег за реализуемое жилье:

  1. Передача расписки о получении продавцом полного расчета за продаваемую квартиру до фактического получения денежных средств от покупателя лишает собственника и квартиры и денег;
  2. Использование поддельных банкнот Банка России приобретателем жилплощади;
  3. Ошибка оператора банка при вводе реквизитов для перевода финансовых средств при расчете с покупателем;
  4. Безналичный способ оплаты (перевод средств продавцу осуществляется после регистрации перехода права).

Банковская ячейка нивелирует большинство рисков продавца при получении денег за продаваемую квартиру

Юридические риски продавца квартиры

Покупатель не исполнил обязанности по ДКП

Продавец рискует не получить деньги за продаваемую квартиру после регистрации сделки, если до подачи документов на регистрацию в МФЦ не оформил ее, как предмет залога. Для этого пишется отдельное заявление регистратору и называется – право залогодержателя до момента полного расчета.

Недействительность сделки

  • В случае, если суд признает сделку купли-продажи не заключенной (не указаны существенные условия в ДКП);
  • Признание сделки недействительной в случае противоречия требованиям действующего законодательства.

Иск от покупателя за покупку жилья ненадлежащего качества
Покупатель вправе, в течение 2 лет после покупки квартиры подать иск на продавца, если тот передал жилье, которое не соответствует условиям ДКП. Возможность предъявления подобного иска может быть заложена как умышленно, так и нет при составлении договора купли-продажи.

Чтобы избежать большинства оснований предъявления иска, указывайте в ДКП существенные недостатки жилплощади. Например, поврежденная электропроводка, неузаконенная перепланировка, притязания 3-х лиц, конструктивные повреждения стен и коммуникаций и т.д.

Покупатель не исполняет действия, необходимые для регистрации сделки
Например, не выходит на сделку в оговоренный срок, а продавец уже получил справку на продажу, оплатив за 10 дней вперед коммунальные платежи. В этом случае, если сделка совершается позже, то продавце, согласно закона, обязан оплатить коммунальные платежи сам, не зависимо от срока выхода на сделку.

Использование оригиналов документов лицами, участвующими и не участвующими в сделке:

  1. Выписывая доверенность посреднику (юристу, риэлтору) на право пользования оригиналами документов, может быть допущена ошибка, в следствие которой сделка не состоится без присутствия третьей стороны;
  2. Покупатель, получивший оригиналы документов, может потерять их или не вернуть (обычно ипотечники, для одобрения предмета залога берут для банка документы на квартиру);
  3. Повреждение или утеря пакета документов при работе с ними сотрудника банка, риэлтора, юриста, покупателя и даже собственника.
Читайте так же:  Как быстро выписаться из квартиры

Риски при оформлении продавцом документов

Ниже мы рассмотрим, какие поджидают риски при продаже квартиры для продавца самостоятельно отчуждающего жилье. Именно в этом случае актуальны ошибки при составлении документов (предварительный договор купли-продажи, ДКП, соглашение о задатке и т.д).

Перечень документов для оформления сделки купли-продажи типовой, но ситуации при продаже квартиры уникальны, поэтому и условия, прописываемые в документах, формулировки будут разные! Примеров ошибок в документах, исходя из практики можно привести массу!

  1. Указание недействительных паспортных данных в договоре, расписке и иных документах по причине того, что покупатель не поменял вовремя паспорт;
  2. Написание расписки о получении денежных средств дважды (до и после регистрации сделки).

Риски при продаже недвижимости самостоятельно

Причины, которые увеличивают риск:

  1. Слабое знание российского законодательства, регулирующего сделки с недвижимым имуществом, что препятствует оперативное распознавание ошибки и ее устранения;
  2. Невнимательность при составлении документов при оформлении сделки купли-продажи;
  3. Доверие непрофессионалам и откровенным мошенникам, которые специализируются на мошеннических схемах завладения чужим имуществом;
  4. Отказ от услуг профессиональных риэлторов или юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью.

Чем рискует продавец квартиры:

  • Потеря жилья;
  • Потеря или недополучение денег за реализуемую жилплощадь.

Однако, вы снизите риски самостоятельной продажи квартиры, узнав порядок продажи квартиры самостоятельно

Если вы решили продать квартиру риски вам не избежать, но вы уже знаете из статьи, какие риски несет продавец квартиры и где подстелить соломки, в случае их возникновения.

Задавайте вопросы юристам, которые ответят на ваш вопрос на любом этапе сделки.

Как обезопасить сделку при продаже квартиры по доверенности?

Последние изменения: Май 2019

Когда нет возможности обеспечить присутствие продавца на сделке, следует оформить продажу квартиры по доверенности, однако есть определенные риски покупателя, возникающие в силу отсутствия настоящего собственника при заключении договора. Предпринятые меры безопасности и знание правил законного оформления купчей без участия продавца обеспечат успешное переоформление собственности на нового владельца.

Особенность сделки по доверенности состоит в необходимости дополнительных документов, а также внесении небольших изменений в текст самого договора купли-продажи. Доверенность дает полномочия подписи документов, а также выполнения иных действий, перечень которых должен быть упомянут в тексте. Если предстоит покупка квартиры без собственника, следует подробнее изучить основные моменты и особенности процедуры передачи недвижимости по предварительно оформленной доверенности.

Основные положения

Хозяин недвижимости, выставленной на продажу, вправе распоряжаться ею по своему усмотрению, а также поручать выполнение юридически значимых действий доверенным лицам. Если планируется привлечь поверенного в самом начале продаж, как правило, составляется генеральная доверенность, дающая широкие полномочия в отношении распоряжений. Документ подлежит обязательному заверению у нотариуса, без которого считается недействительным.

Процесс поиска покупателя, подготовки бумаг, согласование условий сделки и заключение итоговой купчей – все этапы продажи через доверенное лицо соответствуют стандартной схеме купли-продажи. Исключение касается лишь необходимости оформления доверенности на сделки с квартирой и включения новых сведений о поверенном в текст основных документов.

Ситуаций, когда собственник не может участвовать в переоформлении недвижимости на нового покупателя, достаточно много. Иногда квартира продается в другом регионе, и физическое присутствие в силу удаленности от объекта невозможно. В других ситуациях причина привлечения поверенного – физический недуг, серьезная болезнь, не связанная с ограничением дееспособности. В любом случае, передача права распоряжаться своей собственностью должна иметь определенное основание, и в интересах покупателя поинтересоваться, чем именно вызвано отсутствие продавца.

Передавать право на исполнение действий по отчуждению собственности в интересах третьей стороны можно в различном объеме. Необходимо заранее определить, какие конкретно полномочия будут даны поверенному, исходя из текущей ситуации.

Требования к доверенности

Доверенность нужна в ситуациях, когда необходимо привлечь другого человека для исполнения действий в качестве представителя доверителя.

Ограничить полномочия доверенности может лишь действующее законодательство, в остальном – круг распоряжений определяется по воле лица, чьи интересы будет представлять поверенный.

Чаще всего, в текст документа при продаже квартиры включают передачу прав на выполнение следующих мероприятий:

    запрос, подготовка документации для предстоящей сделки; поиск покупателя и согласование условий передачи собственности; составление и подписание купчей; прием оплаты за недвижимость и передача имущества по приемопередаточному акту; оформление документов, связанных с перерегистрацией собственности, представление интересов продавца в государственных органах.

Отдельно стоит продумать, допускается ли передача поверенным своих полномочий другому исполнителю (передоверие). Данный пункт, при необходимости, также включают в перечень прав поверенного.

Срок действия обычно указывают в тексте документа, исходя из текущей потребности и длительности продажи. Если иное не установлено, согласно ст. 186 гражданского законодательства, действительность доверенности не превышает одного года. Датой отсчета срока считается день составления документа, указанный в документе.

Особенности процедуры продажи

При корректном составлении бумаги, никаких дополнительных проблем в связи с переоформлением квартиры через доверенное лицо не возникает. Обычно, отдавая поручение другому гражданину продать свое имущество, его владелец подписывает «генеральную» доверенность, предоставляя широкий круг полномочий на всех стадиях продажи. В данном случае, рукописный вариант документа не является легитимным – необходимо привлечение нотариуса и его заверение.

Для оформления бумаги в нотариальную контору нужно представить следующий список:

    Гражданские паспорта участников процесса (собственника квартиры и поверенного). Проект текста доверенности с указанием перечня действий, которые вправе выполнять доверенное лицо (в ином случае, обращаются к нотариусу за дополнительными услугами составления текста).

Заверение доверенности не предполагает проверки достоверности информации на право собственности и наличия на нее документов.

Полный перечень справок потребуется непосредственно на саму сделку купли-продажи:

    доверенность с неистекшим сроком; оригиналы паспортов сторон; составленный договор (ДКП); справка с выпиской из ЕГРН; техдокументация на квартиру; документ, свидетельствующий о том, что все коммунальные платежи внесены и долга нет.
Читайте так же:  Удержание алиментов с налогового вычета

При составлении договора необходимо учитывать, что помимо информации о собственнике и покупателе, потребуется указать личные сведения о доверенном лице и основаниях, которые дают ему полномочия подписывать документы об отчуждении собственности (реквизиты доверенности). (см. так же: Какие документы нужны для продажи квартиры)

Риски при покупке жилья через поверенного

Даже присутствие на руках действующей доверенности не является поводом считать сделку абсолютно безопасной. Факт отсутствия настоящего собственника при подписании документов и передаче денег несет в себе серьезные риски потери квартиры и уплаченных за нее денег.

При оформлении сделки через доверенное лицо, покупатель рискует столкнуться:

    с подлогом или недействительностью документа (прекращение ее действия может быть вызвано смертью собственника или отменой по воле доверителя); установлением факта недееспособности собственника к моменту сделки; отсутствие нотариального заверения или неверное составление документа (отсутствует дата выдачи).

Определенные риски несет и сам собственник, ведь согласно документу посторонний человек получает полномочия распоряжаться по своему усмотрению собственностью доверителя, а в случае халатного отношения к процедуре и нарушении требований к оформлению сделки, проблемы с аннулированием договора и другими негативными последствиями будет иметь собственник.

Любой из вышеуказанных рисков влечет за собой длительное разбирательство с настоящим владельцем, а основной риск связан с потерей средств, уплаченных по сделке, которая будет признана недействительной.

Продажа на условиях, не устраивающих собственника

Предусмотреть все риски невозможно, однако снизить вероятность негативных последствий – в силах покупателя.

Наименее рискованны сделки, если собственность переоформляется в пределах круга семьи, а доверенность выдана близкому человеку. Но и в таком случае, следует в текст документа включить строгий перечень разрешенных мероприятий.

Подобное оформление передаваемых полномочий дает возможность контролировать процесс продажи, ограничивая действия поверенного, а в случае несогласия, оформить отзыв доверенности до того, как недвижимость будет переоформлена по невыгодным, с точки зрения продавца, условиям.

Мошенничество

Когда собственник жилья не желает вникать в тонкости процедуры продажи, есть риск столкнуться с покупкой квартиры через лиц, добившихся от хозяина квартиры передачи полномочий обманным путем. Сама формулировка «право подписи от имени собственника» или «совершение сделки» не указывает на то, что поверенный сможет получить деньги с покупателя. Однако по факту действия по управлению имуществом доверителя подразумевают возможность передачи средств. В результате состоявшейся сделки покупатель вносит оплату, однако настоящий собственник может эти деньги не получить.

Входя в доверие к собственнику, мошенники продают имущество, действуя от имени продавца, делают иные распоряжения в собственных интересах, но по факту гарантий в том, что условия сделки устроят продавца, и сама продажа состоится, нет. В дальнейшем покупателя ждут разбирательства с бывшим хозяином, так и не увидевшим деньги, а также судебные тяжбы по поводу признания сделки незаконной.

Могут возникнуть ситуации, когда доверенность уже была использована по назначению, а поверенный пытается совершить перепродажу, не имея на то полномочий.

Исключение составляют случаи, когда риски минимальны и полномочия продажи передаются в пределах 1 семьи между близкими родственниками (например, пожилые родители дают право продать какую-либо собственность от своего имени детям).

Рекомендации покупателю

Серьезность шага предстоящей дорогостоящей покупки вынуждает искать способы, как обезопасить сделку.

При намерении купить собственность по генеральной доверенности, рекомендуется:

    Выяснить причины, по которым возникла потребность в перепоручении продажи другому лицу. Важно увидеть продавца и иметь с ним прямой контакт, чтобы убедиться, что квартира продается с его полного согласия. Проверить, является ли собственник на текущий момент дееспособен, и находится ли он в полном здравии, чтобы исключить риск покупки жилья после смерти собственника. В случае установления смерти до момента оформления купчей, договор будет признан недействительным, а сделка аннулирована. Доверенность может быть отозвана и потерять свою силу, или истекает срок действия, по этой причине необходимо провести проверку действительности и уточнить у собственника актуальность прав.

Привлечение к оформлению документа нотариуса также повышает безопасность предстоящего переоформления, ведь основная задача работника нотариальной конторы – следить за соблюдением закона и прав граждан. Рекомендуется проверить чистоту квартиры при покупке.

Когда доверенность утрачивает силу?

Не исключено, что в процессе продажи на любом этапе собственник может передумать и отказаться от сделки. В подобной ситуации покупатель рискует передать деньги лицу, которое уже не уполномочено производить подобные действия.

Следующие случаи являются основанием считать документ утратившим силу и аннулирует сделку:

    отзыв доверенности продавцом; отказ от предоставленных прав со стороны поверенного; смерть собственника, выдавшего документ; признание доверителя без вести пропавшим; недееспособность; действия, ради которой оформлялся документ, уже исполнены; судебное аннулирование доверенности.

Покупка квартиры по доверенности связана с повышенным риском, по этой причине важно проверить действительность на момент оформления сделки, а также проконтролировать соблюдение требований к документу.

Видео (кликните для воспроизведения).

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Источники


  1. Кузнецова, М.А. Лекарственное растительное сырье / М.А. Кузнецова. — М.: Высшая школа, 1984. — 208 c.

  2. Алексеев Я.Я. Определитель растений; Книга по Требованию — Москва, 2012. — 261 c.

  3. Чупин, С. П. Азбука красоты. Лекарственные растения. Народная медицина. Современная косметология / С.П. Чупин. — М.: Мир, 1990. — 116 c.
Покупка квартиры по доверенности — какие риски
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here